Invertir en Inmuebles: paso 1

La inversión inmobiliaria es vista por mucha gente como un negocio seguro. Algo que es coser y cantar.

Compras una casa y la alquilas.

Compras un solar, construyes una casa y la vendes.

Compras una casa antigua, la reformas y la vendes.

Sin embargo, ¿es tan fácil como parece?

Pues… ¡depende!

Depende de si buscas maximizar la rentabilidad, de si te has marcado un objetivo o de si tienes que rendir cuentas con alguien.

Si tu único objetivo es encontrar inquilino o comprador, es probable que no te cueste mucho y que encuentres que éste es un negocio sencillo. Pero en ese caso, es probable que nunca sepas qué rentabilidad le has sacado a tu inversión.

No sabrás cuánto te costó la compra incluyendo gastos, no sabrás cuánto te has gastado en mantener el inmueble el tiempo que ha sido tuyo, no sabrás los meses que has dejado de cobrar el alquiler por estar vacío, etc.

Por no hablar de los datos de rentabilidad anualizada, el cuál es el mejor ratio para valorar y comparar cualquier tipo de inversión.

Pero al margen de ratios y rentabilidades, hoy vengo a hablar de otro factor a tener en cuenta a la hora de arrancar un proyecto de inversión inmobiliaria. Algo que ayuda a tomar la mayoría de las decisiones.

El público objetivo en inversión inmobiliaria

Cuando construyes o compras algo que no es para ti, sino que piensas alquilarlo o venderlo, lo primero que debes hacer es determinar quién va a vivir en esa casa.

Teniendo una foto de las personas que van a vivir ahí, podrás responder a las siguientes preguntas:

• ¿Cuántas personas?
• ¿Es una familia? ¿Una pareja? ¿Una persona soltera?
• ¿Qué edad tiene cada uno de ellos?
• ¿Cuántas habitaciones necesitan?
• ¿Será su primera o segunda residencia?
• ¿Qué poder adquisitivo tienen?
• ¿Qué es lo que más valoran a la hora de decidirse?
• ¿El entorno es adecuado para este público objetivo? ¿La zona, el barrio, el pueblo?
• ¿Qué limitaciones pueden tener?
• ¿Qué sería para ellos una deficiencia eliminatoria?

Sabiendo la respuesta a todas estas preguntas serás capaz de dar forma a tu proyecto de inversión.

Aspectos arquitectónicos

Englobamos aquí todas las características físicas de la vivienda. Conociendo la respuesta a las preguntas que se planteaban, podrás saber si te puede servir un piso de una sola habitación, si puede servir un piso tipo dúplex, con escaleras (desaconsejable cuando el público objetivo es de edad avanzada), etc.

Esto te ayudará a la hora de seleccionar la vivienda sobre la que realizar el proyecto. Podrás descartar más rápido si sabes las características de la persona para quien lo compras.

Por ejemplo, es posible que si estás buscando invertir en una segunda residencia de una familia con hijos, sea mejor opción una casa con jardín y piscina que un piso en un edificio alto.

La zona

Otro aspecto muy importante es la zona donde se encuentra la vivienda. No intentarás montar una casa para personas con poder adquisitivo alto en un barrio marginal de una ciudad, por poner un ejemplo extremo. Pero tampoco intentarás construir una primera residencia en un pueblo costero donde todo está cerrado en invierno.

No es que no se pueda llegar a vender, el problema es que la masa de gente a la que aspiras se reduce considerablemente y siempre es mejor atacar donde hay más demanda.

Otro aspecto a tener en cuenta es el perfil social y cultural de la persona a quien le vayas a alquilar o vender la casa. Hay gente que prefiere estar en zonas puramente residenciales, sin el alboroto de restaurantes, cines y/o hoteles. Otros, sin embargo, prefieren estar cerca de centros comerciales y zonas con ambiente.

La decoración

Hay algunas cosas que cuando compras una casa no se pueden cambiar o, por lo menos, cambiarlas costaría mucho. Por ejemplo, el número de baños, el número de habitaciones (sobre todo si lo que se quiere es que haya más), los metros cuadrados…

En cambio, hay otras cosas que se pueden solucionar de manera sencilla, sin obra o con obras de muy pequeña envergadura. A ello le llamamos decoración.

Averiguando qué tipo de persona entrará a vivir en esa vivienda, se puede determinar si es necesario hacer cambios del tipo:

• Cambiar el suelo
• Cambiar los sanitarios del baño
• Cambiar los alicatados del baño
• Cambiar los muebles de la cocina y los electrodomésticos
• Abrir la cocina hacia el salón
• Cambiar las carpinterías exteriores e interiores
• Lacar puertas y/o armarios
• Cambiar la iluminación
• Poner aire acondicionado y/o calefacción
• Etc.

Todos estos cambios son cambios relativamente sencillos, que no implican un gran desembolso si se hacen con cabeza y que dan a la vivienda un aspecto completamente diferente.

La estrategia de marketing

A la hora de comercializar una vivienda, también viene muy bien conocer quién es el público objetivo.

Esto te ayudará a saber cómo puedes llegar a él.

Por ejemplo, personas que busquen una primera residencia de manera relativamente urgente, es muy probable que consulten asiduamente los portales inmobiliarios.

Sin embargo, personas que sienten interés en comprar algún día una segunda residencia es posible que necesiten que llegues a ellos por otros canales.

Se deberá analizar cuáles son esos canales y qué mensajes encajan mejor para cada caso y con eso, atacar.

El precio

Hablábamos del poder adquisitivo del público objetivo. ¿Qué cantidad se puede permitir pagar?

Las personas con mayor poder adquisitivo suelen ser personas de edad avanzada, jubilados o cerca de jubilarse, con los hijos emancipados.

Las familias con hijos suelen tener un poder adquisitivo más moderado, y el dinero disponible para dedicar a la vivienda es menor.

Analiza bien los datos e intenta analizar el mercado para saber cuál es el precio realista al que puedes ofertar tu inmueble. Prepara un margen en tus cálculos por si tienes que bajarlo, pero ten claro en todo momento cuánto puedes bajar.

La inversión y con ello, la rentabilidad

Y sabiendo el precio, averigua cuánto puedes dedicarle a la inversión.

No es objeto de este artículo tratar los ratios de la inversión inmobiliaria, pero como referencia, en operaciones de comprar para alquilar, se habla de que el precio total de compra más adecuación de la vivienda y demás gastos debe ser como máximo 160 veces el valor del alquiler.

Esto está sujeto a muchas excepciones y casos particulares. Ya hablaré otro día de ratios para valorar operaciones inmobiliarias. Pero sirve para tener una primera referencia sobre si algo está caro o barato.

Conclusión

Y hasta aquí la tunda de hoy.

No me considero, ni mucho menos, un experto en inversión inmobiliaria.

Más bien todo lo contrario.

De hecho, este artículo está hecho a modo de «lessons learned» de una promoción que me está costando bastante vender por no haber hecho bien los deberes al principio.

Así pues, resumiendo:

• Averiguar el público objetivo es indispensable para aumentar las posibilidades de éxito en una inversión inmobiliaria.
• Empezar por la masa de gente predominante en el mercado puede ser una buena idea. A medida que aumenten los conocimientos y la experiencia ya se optará por atacar a grupos más reducidos pero más golosos.
• Realizar la inversión sabiendo el precio al que se va a vender o alquilar ayuda a saber cuánto se puede desembolsar. Si una inversión que a priori parecía muy buena resulta no encajar claramente en algún perfil de cliente es mejor descartarla o negociar el precio. No hay que encapricharse con propiedades que no cumplen las condiciones.