Gracias a mi trabajo tengo contacto continuo con inversores que pretenden llevar a cabo proyectos inmobiliarios.
Algunos de ellos son grandes inversores que pretenden comprar edificios enteros para hacer una gran promoción. Otros son pequeños inversores con la intención de comprar una vivienda más modesta, para reformarla y posteriormente venderla.
El negocio inmobiliario es algo sobre lo que todo el mundo piensa tener conocimientos.
Solo por el hecho de tener una casa o haber comprado una en algún momento. Aunque esa casa fuera para disfrute propio.
En mi opinión eso es peligroso porque no es tan fácil como parece.
- Si te interesan algunas recomendaciones, escribí un artículo sobre cómo iniciar una inversión inmobiliaria sabiendo el público objetivo al que se enfoca.
Una práctica que se ha puesto muy de moda últimamente es comprar casas en mal estado para arreglarlas y posteriormente venderlas. Lo que en la vida moderna se conoce como House Flipping. Pero también hay otras opciones como el alquiler de largo plazo o el alquiler vacacional, los cuales se tratarán otro día.
Son varios los puntos que hay que considerar antes de involucrarse en un proyecto de este estilo.
Comprar
Hay una cosa que debe estar clara cuando se va a iniciar una inversión inmobiliaria: El negocio está en la compra.
La gestión que se lleve a cabo en la compra de un inmueble va a ser determinante a la hora de calcular las rentabilidades obtenidas. Es por ello que hay que prestarle especial atención.
Para conseguir realizar una buena compra es necesario, como mínimo, hacer lo siguiente:
- Estudio de mercado: informarse para saber qué precios son los de venta actualmente en la zona. Es necesario poder valorar cada casa para saber si está en precio, cara o barata.
- Saber qué rentabilidades se esperan del proyecto: es necesario tener claros los ratios esperados para poder filtrar. Aquí entra también saber el tipo de vivienda que hace falta para poder descartar el resto. Hay que eliminar ruido.
- Realizar una auditoría técnica: sobre todo en edificios antiguos, no es tan raro empezar un lavado de cara y terminar haciendo una reforma integral con soportes estructurales. No solo hay que tener en cuenta el estado del piso sino también el del edificio. Una derrama importante puede arruinar el proyecto de inversión.
- Presupuestar los trabajos de reforma: aunque no sea un número cerrado, conviene averiguar el coste de dejar el piso en el estado que se precise para poderlo comercializar después.
- Negociar: teniendo todos estos datos, es momento de sacar la calculadora y tener sangre fría. Todo es negociable. No hay que dejar que las prisas tiren las rentabilidades por los suelos.
Estos pasos nos ayudarán a tener paciencia y a no precipitarnos.
Una vez se tiene claro el modelo que se quiere ejecutar, se ha realizado el estudio de mercado y se han calculado las rentabilidades esperadas, es mucho mejor tener paciencia y aguantar hasta que salga la oportunidad que se ajuste al proyecto antes que precipitarse.
También es importante saber gestionar el miedo a perder la oportunidad por tener que revisar la propiedad con algún técnico y obtener un precio orientativo de reforma. Es importante contar con profesionales de confianza a quien delegar estas tareas y poder tener con los resultados en un periodo rápido.
¿Cómo bajar el precio de compra de una casa para reformar?
Una de las ventajas de este tipo de operaciones es que el precio de compra de una casa que necesita una reforma integral es muy inferior al de las casas alrededor que están listas para entrar a vivir.
Además, es muy difícil para el vendedor saber si realmente está en mercado o no porque no tiene referencias.
Es importante antes de comprar hacerse con un informe del precio aproximado de la reforma para así poder negociar a la baja el precio.
Reformar
En este modelo de inversión, el paso posterior a la formalización de la compra es el de la reforma del inmueble.
La primera pregunta que hay que hacerse es: ¿es una reforma de gran entidad?
- Una reforma de gran entidad necesita una licencia urbanística compleja, que requiere del proyecto de un técnico. Esto suele demorar el proyecto alrededor de un año o más.
En cambio, las reformas pequeñas en las que no se toca la estructura ni la distribución interior suelen tramitarse mediante comunicación previa, que permite empezar las obras al día siguiente de haber presentado la documentación y pagado las tasas.
Teniendo claros los trámites y los plazos que conllevan, toca resumir los puntos a tener en cuenta para tener éxito:
- Presupuesto: es necesario solicitar un presupuesto detallado a varias empresas y realizar un comparativo. Incluso cuando no se tiene mucha experiencia es recomendable contratar a un técnico para que haga la medición, para así poder obtener presupuestos ajustados a la realidad y poder compararlos entre ellos.
- Plan: una vez seleccionada la empresa constructora, es conveniente plantearle la necesidad de elaborar un plan detallado de ejecución de la reforma. Con eso nos podremos hacer a la idea de cuándo podemos esperar tener la vivienda lista.
- Un solo contratista principal: cuando se reforma o construye para hacer negocio, es muy recomendable contratar a una sola empresa. Alguien que lo gestione todo y sea el único punto de contacto. Así se evitarán problemas debidos a la poca coordinación entre las partes.
- Firmar un contrato: teniendo la obra adjudicada a un solo contratista, será el momento de firmar el contrato. Se deberán hacer responsables del plan y del presupuesto. Es recomendable también advertir de que no se pagarán extras que no hayan sido comunicados con anterioridad.
Tal como pasaba en la compra de la casa, es importante tener claro antes de empezar los números.
Saber el coste total y el tiempo total.
La importancia del tiempo es crucial en el cálculo de los rendimientos ya que un proyecto que tarda el doble de lo previsto puede bajar la rentabilidad anualizada a la mitad.
House Flipping: Comprar para reformar y vender
El funcionamiento de este modelo está claro:
- Comprar un piso
- Reformarlo
- Vender
Algunos por reforma entienden una limpieza, un poco de home staging y unas buenas fotos.
Otros se adentran en reformas integrales con cambios de distribución incluidos. A más de 1.000€ por metro cuadrado.
Algunos consejos:
- Estudio de mercado: estudia si la vivienda que pretendes comercializar tiene salida en la zona donde está localizada. No montes una vivienda de lujo en un barrio de clase media-baja.
- Busca una inmobiliaria de confianza: asóciate con una inmobiliaria que te genere confianza. Alguna que veas que tiene mucho movimiento de casas y que veas que constantemente tienen anuncios arriba en los portales inmobiliarios de la red. Estos son lo que venden y tienen una buena cartera de clientes a quien ofrecer las propiedades.
- Haz un render de cómo va a quedar y ponlo a la venta: sobre todo si es una obra que va a demorarse un tiempo, contrata un interiorista que haga un buen render y empieza a comercializarlo. Igual no publicándolo en todos los portales, pero sí dándoselo al agente inmobiliario para que empiece a moverlo a través de sus contactos.
Sea la reforma que sea que vayas a hacerle algo tienes que tener claro y es que el resultado tiene que ser un piso vendible. Algo que entre por los ojos, que al que vaya a verlo le den ganas de vivir ahí.
Para lograrlo hay que diseñar una reforma con elementos decorativos y acabados estándar, en línea con las tendencias del momento y sin motivos personales.
Impuestos y gastos a tener en cuenta
Este modelo de negocio tiene varios impuestos y otros gastos originados por las operaciones de compraventa que hay que tener en cuenta.
En la operación de compra
En el momento de la compra de la casa deberemos asumir nosotros los siguientes gastos:
- Impuesto de Transmisión Patrimonial: el impuesto que se paga en la compraventa de vivienda de segunda mano y que depende de cada Comunidad Autónoma, pero ronda el 6-10%.
- Honorarios de la Notaría: para la gestión de la escritura de compra-venta y el precio de lo cual viene estipulado por normativa.
- Registro de la Propiedad: precio también fijado por la Ley que varía en función de lo que valga el inmueble.
- Honorarios de la Gestoría: entidad que se encarga de realizar los trámites que llevan a la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Como referencia se puede tener unos 200€ para la gestoría.
En la operación de venta
Solo hay dos gastos que el vendedor está obligado a asumir en una operación de compra-venta:
- Plusvalía Municipal: impuesto que deberás pagar por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra.
- Escritura Original: solo a tener en cuenta cuando la reforma sea de muy gran envergadura y requiera re-escriturar el edificio.
- IRPF: que se calculará restándole al precio final de venta, el precio al que se compró la vivienda más todos los gastos e inversiones realizados en el inmueble.
Estas partidas se tienen que tener en cuenta desde un principio porque merman la rentabilidad del proyecto de inversión.
Modelos alternativos al flip house
Hay modelos alternativos que pretenden reducir los trámites y los costes burocráticos de transmisiones del patrimonio.
Por ejemplo, existe el modelo de reformar para vender, sin comprar. Modelo que he visto hacer sobre todo a constructoras, que se ponen en contacto con el propietario de una vivienda por reformar que lleva tiempo en el mercado y no consigue venderse.
Tras firmar un acuerdo el constructor empieza las obras de reforma asumiendo todo el coste. Posteriormente se pone a la venta y se hace un reparto de beneficios entre el propietario y el constructor que asumió el riesgo.
Es un modelo arriesgado y que requiere conocer a la perfección el mercado, pero acentúa las rentabilidades y permite hacer la operación con menos dinero pues no hace falta desembolsar el dinero de la compra en primera instancia.
Conclusión: ¿Es rentable comprar para reformar y vender?
El modelo de flipping houses o comprar para reformar y vender ha demostrado ser un negocio rentable cuando las cosas se hacen con la calculadora en la mano y con sangre fría.
La calculadora debe sumar todas las partidas de gastos que deberemos asumir como compradores en la compra y como vendedores en la venta. Además del precio de compra y el coste de la reforma.
Con esto y un buen estudio de mercado para entender el valor real que tendrá esa casa una vez reformada se debe hacer el análisis y seleccionar las propiedades que cumplan.
De esta forma se pueden obtener rentabilidades muy interesantes y en periodos relativamente cortos de tiempo.
Acerca de Francesc
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